In de meeste gevallen zal volledig duidelijk zijn of een zaak tot bewoning bestemd is of niet.

Helaas is (nog) niet duidelijk waar de grenzen liggen. De Minister van Justitie heeft tijdens de parlementaire behandeling van het wetsontwerp gezegd dat de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst maatgevend is. De plannen van de koper lijken nauwelijks een rol te spelen. Een pand dat de verkoper voor 70% gebruikt als praktijkruimte en voor 30% als woonruimte, wordt niet gezien als tot bewoning bestemd. Of de koper van plan is om de praktijkruimte te verkleinen doet niet ter zake. Hoe het zit met een pand dat voor 50% als woonruimte in gebruik is, is onduidelijk.

Ook geeft de minister aan dat een winkel-woonhuis dat als één object wordt verkocht, geen tot bewoning bestemde zaak is. Wat de koper met het woongedeelte van plan is doet volgens de minister niet ter zake. Maar wat als het woonoppervlak veel groter is dan het winkelgedeelte?

Een pand dat door de verkoper wordt gebruikt als kantoorpand is niet voor bewoning bestemd. De plannen van de koper om er een woning in te maken doen niet ter zake, ongeacht of het bestemmingsplan een definitief beletsel voor een wijziging van de bestemming vormt, aldus de minister. Maar geldt dat ook als A, B en C van een projectontwikkelaar ieder een nog te bouwen appartement voor bewoning kopen in een leegstaand in appartementen te splitsen grachtenpand dat voorheen als kantoorpand in gebruik was?

Een als "studentenhuis" in gebruik zijnd pand is volgens de minister geen tot bewoning bestemde zaak. De koop van zo’n pand komt namelijk neer op de koop van een onroerende zaak waarin een kamerverhuurbedrijf wordt geëxploiteerd. Maar wat als één van de studenten eigenaar is?

Dit soort vragen kunnen nog niet met zekerheid beantwoord worden. Hieronder wordt aangegeven hoe u het beste met twijfelgevallen kunt omgaan.

De bedenktijdregeling en het schriftelijkheidsvereiste zijn van dwingend recht. Partijen mogen daar dus niet van afwijken. Partijen mogen de regeling wel van overeenkomstige toepassing verklaren op niet-woonruimte. Daarom is het verstandig om bij twijfelgevallen partijen te adviseren om uit te gaan van woonruimte. Als partijen dat advies niet willen opvolgen is het raadzaam om uitdrukkelijk vast te leggen dat (en waarom) partijen van mening zijn dat de bedenktijd niet van toepassing is. Overigens zal, zoals eerder opgemerkt, in de praktijk meestal volstrekt duidelijk zijn of een zaak tot bewoning bestemd is of niet.

Bij twijfel of iemand "consument" is, is het verstandig om in de akte op te nemen in welke hoedanigheid de koper optreedt, zodat daarover geen misverstand kan ontstaan. Bijvoorbeeld: optredend als ‘directeur van .. b.v.’of als ‘privé-persoon’.

Wordt de drie dagen bedenktijd "per ongeluk" in de akte opgenomen, dan is die van toepassing, ook al zou dit op grond van de wet niet het geval zijn. Partijen hebben immers getekend voor een contract met dat beding. Alleen bijzondere omstandigheden kunnen ervoor zorg dragen dat een bepaling uit een contract niet van toepassing is.

Een recreatiewoning is een tot woning bestemde onroerende zaak waarop de drie dagen bedenktijd, behoudens uitzonderingen, van toepassing is.

Woonwagens en woonboten zijn in principe roerende zaken waarop de bedenktijd en het schriftlijkheidsvereiste niet van toepassing zijn, tenzij er sprake is van een onroerende zaak. In uitzonderlijke gevallen kan een woonwagen of een woonboot onroerend zijn. Dat is het geval als de zaak naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. In dat geval is niet van belang of technisch de mogelijkheid bestaat om de zaak te verplaatsen. Of een woonboot in het scheepsregister is opgenomen doet niet ter zake.

De bedenktijd van drie dagen en het schriftelijkheidsvereiste gelden wel voor koop/aannemingsovereenkomsten voor de bouw van een woning, maar niet bij de verkoop van alleen grond.

Een aanbieder van een nieuwbouwproject kan proberen hiervan gebruik te willen maken door de verkoop van de bouwgrond los te koppelen van de aannemingsovereenkomst.

De bedenktijd en het schriftelijkheidsvereiste gelden niet voor openbare veilingen ten overstaan van de notaris. De bedenktijd geldt wel bij onderhandse verkoop op grond van artikel 3:286 lid 2 BW of een vrijwillige verkoop bij inschrijving.

Als de koper de akte na de verkoper ondertekent, kan hem direct (een afschrift van) de akte ter hand worden gesteld. Het voordeel daarvan is dat de bedenktijd snel kan beginnen. Daar staat tegenover dat als de verkoper als eerste getekend heeft, deze maar moet afwachten (of en) wanneer de koper tekent. De verkoper heeft dan nauwelijks controle op het moment dat de koop daadwerkelijk tot stand komt en de bedenktijd begint. Artikel 18 (art. 21 bij de koopakte appartementsrecht) van de

koopakte voorkomt dat partijen elkaar onnodig lang in onzekerheid laten. Als de eerste ondertekenaar niet binnen de afgesproken tijd de door de andere partij ondertekende akte terugontvangt, kan de eerste ondertekenaar gedurende een bepaalde periode van de overeenkomst afzien.

Een oplossing waarbij u als makelaar grip houdt op de transactie en ook de bedenktijd snel begint, is dat u, zodra partijen het mondeling eens zijn, hen op kantoor uitnodigt om gezamenlijk de koopakte te ondertekenen. Het ondertekenen van de akte op kantoor heeft de voorkeur. Als beide partijen niet op hetzelfde moment op kantoor kunnen verschijnen, kunt u er voor kiezen om partijen op verschillende tijdstippen te ontvangen, waardoor u de koopakte nog steeds op kantoor houdt en niet hoeft te verzenden. Uiteraard kunt u ook naar de partijen toegaan om de akte te laten tekenen of partijen daartoe op een notariskantoor (laten) uitnodigen. Zodra beide partijen getekend hebben, kan de koper een origineel of kopie van de akte krijgen en zal de bedenktijd de volgende dag om 0.00 uur aanvangen. Het is verstandig een ontvangstbevestiging te verlangen bij overhandiging van de akte aan koper. Artikel 18 (art. 21 bij de koopakte appartementsrecht) van de NVM koopakte kan worden doorgehaald als u de akte niet uit handen geeft. Aan welke werkwijze men ook de voorkeur geeft; het is altijd verstandig om vooraf duidelijkheid te geven over de te volgen procedure.

Strikt genomen is dat alleen mogelijk als de koper zijn makelaar gemachtigd heeft om namens hem de (kopie-)akte in ontvangst te nemen (alleen als domicilie is gekozen bij de betreffende makelaar is zo’n machtiging niet noodzakelijk, maar domiciliekeuze bij een makelaar is ongebruikelijk).

Het zal lang niet altijd gemakkelijk zijn om zekerheid te krijgen over de vraag of de makelaar gemachtigd is om de akte namens de koper in ontvangst te nemen. Een voor de hand liggende oplossing is om zo’n machtiging expliciet in de koopakte op te nemen.

Ook kunt u met uw collega afspreken dat u de akte rechtstreeks (of samen) aan zijn opdrachtgever ter hand stelt.

Als, zoals gebruikelijk, domicilie is gekozen op een notariskantoor, wordt de koopakte ook aan de notaris gezonden. Hiermee wordt echter niet voldaan aan het vereiste van terhandstelling. De rechtbank heeft aangegeven dat "de enkele toezending van de koopakte aan de notaris bij wie de koper domicilie heeft gekozen, voorshands onvoldoende wordt geoordeeld om aan het vereiste van terhandstelling te voldoen. De wet spreekt immers ondubbelzinnig van de terhandstelling aan de koper. Uit de wetsgeschiedenis kan niet worden afgeleid dat de wetgever daarbij tevens de toezending aan de notaris op het oog heeft gehad."

Ja, dat staat expliciet in de wet. Het is verstandig om een ontvangstbewijs te verlangen. Hiervoor is een model ontvangstbevestiging opgesteld. Als (het afschrift van) de akte aan koper persoonlijk overhandigd wordt zal dat meestal geen probleem opleveren.

In principe ligt het op de weg van de makelaar om zorg te dragen voor ontvangst van de koper van de (kopie) koopakte. Het per post opsturen van de akte is niet aan te bevelen. Bij betwisting van de koper van de terhandstelling kan er geen aanvang worden gemaakt met de bedenktijd, de makelaar kan zelfs aansprakelijk worden gesteld voor de schade die de verkoper dienaangaande heeft. Het verdient aanbeveling verzending per post daarom altijd aangetekend te verzenden al dan niet met bericht van ontvangst.

Ontbindende voorwaarden staan helemaal los van de bedenktijd. Het maakt dus ook niet uit of zij ten behoeve van de koper of de verkoper zijn opgenomen.

Als daarover niets is afgesproken is de ontbinding vormvrij en mag er dus ook mondeling ontbonden worden. Partijen mogen nadere eisen overeenkomen, zoals schriftelijke ontbinding. De nader aan de ontbinding te stellen eisen mogen echter niet zo ver strekken dat de bevoegdheid praktisch niet meer valt uit te oefenen. Overigens doet een koper er met het oog op het bewijs verstandig aan om de overeenkomst schriftelijk te ontbinden, ook als er geen nadere eisen zijn gesteld, de koper dient immers te bewijzen dat er een beroep op de bedenktijd is gedaan.

N.B. In de modelkoopakte is niet standaard de eis gesteld dat ontbinding schriftelijk moet geschieden!

In principe wel. Het betreft echter geen wettelijke bedenktijd, dus het moet wel overeengekomen zijn.

Bijna altijd zal bij een voor bewoning bestemde zaak, het normale gebruik in het kader van artikel 5.3 van de NVM-koopakte woonruimte zijn. Strikt genomen gaat het echter om twee verschillende juridische begrippen.

Het is denkbaar dat het normaal gebruik (artikel 5 van de koopakte) woonruimte is, terwijl er in het kader van de bedenktijd geen sprake is van een tot bewoning bestemd pand, en andersom. Het gaat dan wel om zeer bijzondere omstandigheden, bijvoorbeeld de verkoop van een als duivenhok gebruikt woonhuis. Of, andersom, de verkoop van een door de verkoper bewoonde opslagloods.

Zeker in bijzonder situaties is het belangrijk om expliciet aan te geven wat partijen onder normaal respectievelijk bijzonder gebruik verstaan.

Volgens deze wet wordt de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. Dit schriftelijkheidsvereiste is in de wet opgenomen als een vormvereiste voor het tot stand komen van de koop. Zolang het vormvereiste niet is vervuld, is de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand gekomen.

Het is echter de vraag of een van rechtswege nietige mondelinge overeenkomst met zich meebrengt dat de verkoper niet toch gedwongen kan worden mee te werken aan het tot stand brengen van een schriftelijke overeenkomst, en dus tot het tot stand brengen van een rechtsgeldige koop. Dit vraagstuk rond het schriftelijkheidsvereiste wordt in de rechtspraak op zeer uiteenlopende wijze beantwoord. Een aantal rechtbanken houdt strikt vast aan de nietigheid. Andere rechtbanken zijn echter van mening dat de verkoper, zodra er sprake is van een volledig mondeling akkoord, in beginsel verplicht kan worden zijn medewerking te verlenen aan het opmaken van een schriftelijke overeenkomst.

Meer duidelijk geven de uitspraken van de gerechtshoven Leeuwarden en Den Haag waarin wordt geoordeeld dat een mondelinge koopovereenkomst op grond van het schriftelijkheidsvereiste leidt tot nietigheid van de koop. Deze nietigheid brengt met zich mee dat er geen rechtsgevolgen kunnen worden verbonden aan de koop. De verkoper kan dan ook niet verplicht worden om een schriftelijke overeenkomst te ondertekenen, behoudens bijzondere omstandigheden. Onduidelijk is echter of de Hoge Raad deze visie zal volgen.

Door van te voren aan te geven aan koper dat hij geen rechten kan ontlenen aan een mondeling akkoord of door te bedingen dat de verkoper ook 3 dagen bedenktijd krijgt, kan de discussie over de gebondenheid van verkoper aan een mondeling akkoord worden vermeden. Het eventueel opnemen van de drie dagen bedenktijd voor de verkoper moeten duidelijk en opvallend worden afgedrukt in de brochure. Voorts dient er bij schriftelijke en mondelinge voorstellen steeds naar verwezen te worden.

Inschrijving van de koop in de openbare registers geschiedt het meest in het belang van de koper. De inschrijving heeft tot gevolg dat later ingeschreven faillissementen, recht op levering en beslagen niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. Gaat de levering niet door, of wordt deze pas voltooid 6 maanden na de inschrijving, dan werkt een ingeschreven faillissement, recht op levering of beslag wel weer tegen eenieder en dus ook tegen degene die recht heeft op levering.

Bij koop van een woning door een consument kan het recht tot inschrijving niet worden ingeperkt.

Ook de verkoper kan belang hebben bij inschrijving van de koopakte. Een eventueel faillissement van de verkoper of een beslag zou immers betekenen dat de verkoper zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet na kan komen. Door inschrijving van de koopakte hoeft ook de verkoper geen rekening te houden met deze later ingeschreven feiten.

Wordt de koopakte ingeschreven dan is het verstandig deze inschrijving in ieder geval tot acht dagen na de leveringsdatum te laten voortduren. In geval van uitgestelde levering blijft de bescherming van de inschrijving nog acht dagen langer voortduren. Het is mogelijk dat in bepaalde situaties zelfs een langere periode noodzakelijk is.

De inschrijving in het kadaster blijft slechts gedurende een periode van zes maanden geldig. Beslaat de periode tussen het tekenen van de koopakte en de datum van levering meer dan zes maanden dan zal er een keuze moeten worden gemaakt tussen vroege inschrijving of late inschrijving. Het zal van de situatie afhangen welke keuze het beste gemaakt kan worden.

Voor inschrijving is een notarisverklaring nodig. Het tarief dat een notaris in rekening zal brengen voor het inschrijven van de koopakte zal rond de € 75 - € 100 euro liggen. Het ligt voor de hand dat de (makelaar van de) koper het initiatief tot inschrijving neemt en dat de kosten voor rekening van de koper komen.